Simon Van Weereld M. Fisc. B.A.A. Pl. Fin.
Fiscaliste | Planificateur financier | Formations et accompagnement de professionnels dans des dossiers complexes d’assurance-vie permanente

Récemment, je me suis plongé dans un dossier d'un propriétaire de plusieurs immeubles à revenus.

Tous les immeubles sont détenus personnellement. Les deux principales raisons qui expliquent cette détention personnelle sont :

• L'argent provenait, au départ, d'un revenu emploi.
• Les revenus nets de location combinés au revenu d'emploi = taux marginal d'imposition plus faible que le taux de 50,17% pour les revenus de placements dans une société par actions.

L'investisseur immobilier en question n'engage pas plus de cinq personnes à temps plein, donc rouler les immeubles dans une société ne permettrait pas de générer du REEA.

En consultant les déclarations fiscales, je me rends compte que :

• Le coût en capital total de tous les immeubles est d'environ 8M$ (nous estimons la JVM des immeubles à environ 25M$) = gain en capital total latent estimé à 17M$ = environ 9M$ d'impôts latents sous 70(5) LIR (si pas de roulement à un(e) conjoint(e) survivant(e)).
• Il y a de l'amortissement fiscal = récupération de DPA en cas de disposition ou décès.
• Le revenu net fiscal est très faible dans les déclarations fiscales.

Si on s'arrêtait là, on pourrait croire que ce propriétaire n'a pas de vraiment de cashflows positifs ; ce qui est une erreur.

L'amortissement étant une dépense "fictive", ce n'est pas un vrai flux de trésorerie négatif.

L'investisseur en question prévoit également vendre des immeubles = source de liquidités.

L'investisseur a par ailleurs accès à de bonnes facilités de crédit.

Pourquoi je vous parle de tout ceci ?

Parce que cet investisseur a un important besoin de couverture d'assurance-vie permanente, mais à première vue, n'a pas les liquidités nécessaires pour assumer les primes ; ce qui est faux. Il faut aller plus loin que les déclarations fiscales pour comprendre la réalité.

Dans cette situation, on sera en mesure :

• De couvrir le besoin d'assurance, et d'assumer les primes à partir de fonds propres (surplus de cashflow et/ou vente d'actifs existants).
• Au besoin, l'investisseur pourra avoir accès à la valeur de rachat via une marge de crédit pour réinvestir en immobilier.

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